日本房产投资小技巧
来源:www.ankuru.com 发布时间:2020年04月17日

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    在配置全球资产方面,日本是一个新兴的市场,日本的房产市场法律法规相对健全而严格,也不乏优质海外资产。简单来说,持有效护照、资金状况良好的成年人都可以购买日本各类型的房产,除了在初次贷款时相对繁琐外,其他都没有什么限制。

    经历了90年代的泡沫经济之后,日本房价一直在缓慢增长,买房性价比高,房贷利率低,又有东京奥运会的利好趋势,现在可以说是投资的好时机。

    日本投资买房时,除了自住需求以外,最主要投资依据就是房屋的出租回报率,利用买房来赚取未来的增值空间。当然,买房投资可不能盲目,可以参考一些实用技巧。

一切以出租回报为原则

    由于过去的20余年,日本房产增值空间都不大,所以导致日本投资型不动产市场,基本都以出租利润为房价的定价依据。由于近年来东京房价被炒的过高比较推荐福冈,名古屋周边的房产,主要是看重日本人向往居住的区域,房租回报就会更可观。日本的房产在出售时,一般都会提供出租回报率作为参考,而且有很多房产都是带租约出售的,日本人的稳定性又很好,习惯签很长时间的租约。目前福冈周边的房产去除各种费用后纯出租纯回报率大多介于5%-7%之间。

日本房产


小户型的房产保值率高

    日本买房时,如果先是以投资为目的的话,除了要看所在位置外,还要看房产的面积大小是否容易出租。日本的房租费用是当地人的主要生活开支之一,年轻人钟爱租小户型,出租率高达90%。都市圈的上班单身人口居多。小户型的房产需求远远大于家庭2人以上的市场。再者,大户型的房屋,租金就会每月高达10万-20万日元左右,相较小户型房屋每月租金4万-9万日元左右。出租时,大户型就不如小户型的容易出租。如果能有稳定的出租回报支撑,所投资的房产就会更有保值性。

日本房产


旧房比新房更值得投资

    投资型房产尽量不会买太新的,因为旧房比新房的房价会便宜很多。同样的地段,买房时的花费低了,租金又差不多,那投资回报率自然就会高。同样都是在东京新宿区1LDK(1室2厅)的房型,离地铁站500m路程以内,房龄1年的新房,售价是3480万日元;房龄8年左右的,房价就掉到2980万日元;房龄17年左右的,房价几乎是新房房价的一半。

    前提是,要投资的房产本身就有很可观的租金回报。即使是房龄在20年以上,房价也依然可以维持住,不会下跌。理由就是有稳定的投资回报,完全不用愁卖不出去。即使过了10年或20年之后再卖出,只要出租市场没有变化,依旧是抢手的投资目标。在出售时,销售期会是最短的,大约2周-4周就会被买走。

日本房产


    从在日本买房投资的角度来看,买小不买大、买旧不买新这个技巧是适用的。像在东京,大阪,福冈这样的大都市的房产,都以出租市场为主,所以比较符合这个投资原则。但也有例外,对于期待增值的物业,例如奥运场馆区,买来是为了赚未来的增值,出租可能就不是重点,那买小不买大、买旧不买新的原则也就不一定适用了。


东京新宿一栋商业楼

地址:新宿车站步行2分钟

价格:33亿日币

出租情况:现在满室出租中

收入/年:256330000日币

费用/年:① 房产税14170692日币

②管理公司费用12816500日币

③大楼维修保险费用9763024日币

纯收入/年(收入-费用):219579784日币

纯回报率:6.65%

    短评:1栋楼的投资优势在于有固定的收入进账以及保值性强,所以地段对于1栋楼的投资尤为关键它将影响大楼的出租情况以及保值程度,新宿是东京很中心的地段所以目前这栋楼是满室出租且都是租给公司法人相对于个人客户稳定性强风险性小,而且日后升值的空间可以期待。

    另一方面目前这座大楼的管理公司如果可以换掉有可能在管理费用方面会有所削减增加大楼收益率。在价格方面也会争取去交涉这样有可能达到7%的纯回报率。

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