等待还是入场,疫情下日本房产投资的一些思考
来源:www.ankuru.com 发布时间:2020年07月01日

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    多少年后我们回想起2020年你会用哪个词语来形容它呢?我想任何词语都无法描述2020给我们生活带来的影响,因为在疫情之后很多事情都会发生改变。首先我们的投资观一定会发生改变,更加追求风险可控稳定的投资。特别是再一次深刻体会到不要把鸡蛋放在一个篮子里的意义,开始关注海外资产配置。今天我们就来聊聊,疫情日本房产投资
    最近有不少朋友在纠结现在该不该出手投资日本房产。一方面知道日本房产投资的稳定,日元避险属性的好处,但总觉得疫情还没结束,日本房产一定会降,再等等去抄底。那我们就来聊聊影响日本房产价格的因素到底有哪些?
    房产价格,长期由这个地区人口及经济发展决定。短期由金融机关状态决定。我们先看长期,周所周知日本人口高龄少子化,人口一直在减少,但日本人口的分布大城市聚集现象严重。因此,主要中心城市人口一直是增加的,且这种现象会越发严重。
图1 :日本最新各县(相当于中国的省)2015对比2019人口的增减变化。可以看到人口增加的县只有8个。

图2 :日本城市人口增加数,增加率的一个排行榜。福冈市是排在首位。

等待还是入场,疫情下日本房产投资的一些思考

图一

等待还是入场,疫情下日本房产投资的一些思考

图二

    经济从GDP来看日本现在世界第三位,从海外资产来看,日本世界第一位。至于未来发展趋势这个仁者见仁智者见智,小编在日12年对日本隐形的强大深有感触这里就不多说以免被人diss,感兴趣的可以私聊。
    下面重点来说说短期的金融机关这个因素,这才是当下影响房价的关键因素,也是投资者判断市场的一个重要因素。很多人将这次疫情和2008年金融危机做对比,2008年金融危机后日本房产开始下降,直到近年才恢复元气。但小编不赞成这个看法,理由很简单。
    首先,日本金融机关状况良好。2008年金融危机让不少金融机关破产,导致房产投资者无法从银行贷款,使市场上买方大量减少,最终导致房价下跌。这次疫情最主要是对实体经济造成一定影响,对金融机关影响不大。(这也和上次金融危机后日本金融机关一些风控改革有关)。
    其次,日本的低利息状态从2012年末开始一直在持续。现在央行更是持续买国债,上市信托不停放水,特别是疫情当下提高利率那对企业是致命打击,所以说在很长一段时间内,低息状态会一直持续。房产投资者可以用很低的利息购入房产,可以说弹药充足。目前日本自住类房产变动贷款利率可低至年0.5%,投资类房产变动贷款利率也不过1.5%。可惜外国人无法借贷,不然相信国人就能把日本房市给引爆了。
    下面我们再聊聊,假设疫情2次爆发,日本再次社会封锁,并且持续很长一段时间大家都要在家自肃,那房产市场会怎样。答案也很简单,肯定会下跌。如果下跌哪种类型的房产会下跌最快呢?肯定是旅游地产!这次疫情如果你有关注日本市场就会发现死的第一批都是酒店行业的。特别是大阪酒店。原因很简单,疫情前大阪游客最多,导致酒店数量大幅上升,在大阪的住宿客当中日本人占比较低,所以外国游客来不了就撑不下去。是不是很有意思?本来外国游客多是好事情,但在黑天鹅出现时相反却变成了不利因素,所以说投资的时候这些你都要考虑在内。

    图3:日本游客及海外游客都增加的县并不多,这些地方本身在日本就是有名的观光地,所以日本游客也喜欢去。而东京,大阪,京都,冲绳这些海外游客热门地区的日本游客人数却是每年减少的,所以出现危机时风险就要高一些。

等待还是入场,疫情下日本房产投资的一些思考

    紧随旅游地产之后就是豪宅开始价格下降,社会不流动很多人会失业或者收入减少,大家把生存放在首位,那些顶层豪宅就会失宠。再接着新房价格开始下跌,然后二手房价格开始下跌。新房价格下跌,会导致开发商没有钱去拿地,这样土地价格开始下跌。最后用来投资的出租型公寓价格也开始下跌。这个流程很容易理解,逻辑就是在危机面前生存高于一切,那些浮夸的首先被放弃,节约也很重要所以能租房就不买房,因此出租类型的房产是最后下跌的。所以你明白了吧,长租型的房产投资是抗风险性最强的。日本富豪数仅次于中美,但他们的投资渠道真的很少,银行存款年利率只有0.02%,除了股票其它的国内理财产品少的可怜,因为谨慎的民族性有海外投资意识的人少之又少,所以房产投资是他们最热衷的投资产品。既可以低息加杠杆,又可以避税,最主要是和存款利率比起来平均5%的回报率简直棒极了。所以长租房一直有市场,是一种很稳定的投资。

    再给大家分享一个小技巧,日本房产市场相对于股市大概有1~2年的滞后性,这个在很多国家都一样。因为股市是最快反应经济走势的市场,房市紧随股市之后,图4是东京都地价公示平均价格和日经平均股价走势的一张对比图,可以清楚地看到相对于股市房市1~2年的滞后性。

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图四

    最后来总结一下,到底现在该不该投资日本房产。小编个人看法是取决于你的投资理念。如果目的是资产配置分散风险,在风险可控下有一定收益就可以,那当下实在找不出哪个国家的房产比日本还好。从租金回报,到出租率,再到交易的透明度日本房产都很赞。而且,你投资的是日元资产,当下黄金,瑞士法郎,日元应该是最稳的。还有就是,我们海外投资者只能现金(开公司等一些其他手段暂且不论)购入,以及日本又不适合炒房,所以没必要在意入场时间,即使你在更低点入场,最终反应在回报率上也不会超过2个点,但时间成本以及在等待观望这段期间你手上资产的贬值损失也许都不止2个点。永远不要妄想在最低点进场,要做的就是分析判断它未来一段时间是否有价值,如果有那现在就是最好的入场时间!
    还有就是不要只盯东京大阪京都,大阪和京都已经让很多人后悔不已了。不是说这两个地方不好而是你再仔细了解一下会发现有比它更好的地方。还有就是,流量跟着钱走,有钱的地方就有人造势,所以你看到的正面报道也许他背后并不是阳光,不然也不会有那么多哀叹的声音了。当然,如果经过自己的分析判断还是决定投资这些地区也没有问题的,那就要在房产选择上下足功夫,这样才能把风险降到最低。会日语的朋友也可以多关注一下日本国内动向,看看日本人喜欢投资哪里,日本公司在哪里投资,日本哪个城市现在发展得不错,这些情报比国内的那些报道更有价值不是吗!
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