海外房产投资的那些坑你掉进去过吗
来源:www.ankuru.com 发布时间:2020年07月01日

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    因为人活着要有个家的观念,我们不管赚多少钱都要拼命去买套房子,即使生活质量下降也再所不惜。过去20年中国疯狂的楼市让这些买房人都成为了利益获得者,因此财富自由的人不在少数,这就更加坚定了人们有钱就要买房,买房投资不会亏的想法.我们来看看中国人是有多爱投资房产!
    2019年国内房地产市场投资增速下降,北京、上海等一线城市房价出现负增长,同时随着人口出生率的下降和老龄化程度增加,市场的预期逐渐走弱,市场的分水岭开始显现。因此海外房产投资成为新潮流,将房子炒到海外去!
《2020中国人海外房产投资趋势》
    从2013年开始,数量庞大的国人开始关注海外房产,西欧、北美、澳洲、东南亚等市场开始进入我们的视野。在经历了2015年到2017年的爆发式增长之后,2019年受全球贸易环境的影响,跨境房产投资在全球范围内都出现了一定程度的下跌。
    2019年中国人海外房产投资开始趋于理性,整体投资较2018年低50%;在选择标的上更加注重性价比,兴趣也开始由美国、西欧等传统投资市场转向亚洲新兴市场,亚洲市场上更多好的资产开始进入视野;于此同时,房产附带的身份、居住、教育、医疗等附加值更加受到青睐。
    作为传统的保值避险工具,美国和英国的房地产一直是全球最稳健的房地产市场,在中国高净值投资者心中占据了重要地位。但这一情况已经从2017年开始有所变化。中国投资者对北美地区的房产投资热情已经开始逐年减弱,到2019年国人在美国的房地产投资总额从最高峰的300亿美元每年降低到134亿美元。在英国,由于脱欧和英镑贬值的影响,2019年中国投资者在伦敦房产市场总投资72亿英镑,略高于2018年,但是低于2017年的最高水平。
    在欧洲其他国家中,得益于经济复苏和一带一路的实施,有着“性价比最高的欧盟黄金签证”之称的希腊购房移民越来越受到国人的认可。2019年希腊发放的黄金签证约74%给了中国投资者,截止到2019年12月27号,中国共有4662个家庭通过购房移民获得希腊永居身份,位居榜首,因此希腊也成为了2019年最受中国青睐的购房移民目的地。
    日本在近年被视作是亚洲流动性最好的房产市场。由于受到东京奥运会、大阪世博会和日本开放赌场等因素的促动,日本在2019年成为全球最耀眼的房产市场。截至 2019 年第三季度,日本住宅投资总量同比增长超过 10%,其中,来自海外的投资比 2018年几乎翻了一番,目前占总投资量的三分之一。而来自中国的海外投资人在日本房产投资占比达到了17%,比2012年高出5个百分点。另据日本多家地产公司数据显示,近一年房屋成交量的客户主要来自中国大陆、香港、台湾。一项调查表明在中国买家海外置业目的地排行榜中,日本从以往第九名攀升至第二名。投资日本房产的投资者大多较为年轻,喜欢旅行,因此酒店、民宿投资成为亮点。

2017年中国投资者投资海外房产的投资额达到了1197亿美元!!!

海外房产投资的那些坑你掉进去过吗

    海外房产投资热的大背景下,这条路到底好不好走,只有投资过海外房产的人才知道。我想心情应该是复杂的!作为一个日本房产7年从业者,我来说说自己的一些感受吧!
其实有时候我很佩服同行开发商的机智:他们知道中国人喜欢投资房产,于是通过高佣金收买国内代理公司;国内代理公司知道中国人爱图小便宜,于是通过各种低价、包租、优惠等形式引导客戶购买。中国人不清楚怎么回事,买了一个又一个在本地卖不出去的盘。
坑是源于不了解源于不懂,
    现在的投资客户大部分全是小白,高净值的客户已经完成了自己的国际资本配置。现在大家还停留在买房投资卖出赚差价的概念里,国外的房子特别是发达国家的房子一般是长期持有,拿稳定的租金回报。因为和其它投资相比房产的风险性是最低的,再加上当地人可以贷款所以加一定杠杆那租金回报率是可以翻倍的,这就是很好的一个投资。
比如说日本房产,现在地价只有高峰期的29%,可以说泡沫挤的很干,市场交易很规范透明,操作风险就很小。另一方面日本的低息,高租金回报,很容易获得利率差,属于空手套,每年还有一定租金收入,产权私有,坚持20年投资的这套房子就是自己的了,你说这是不是一个很好的投资。
    但是把一些国内的套路放到日本来,就一切变了味!在日本的同胞开发商先联合国内金融和地产机构,天天品牌轰炸占领消费者心智,让你觉得这家公司可以哈,到处都有人推她的房子。然后,赴日看房豪车接送,免费送旅游等手段证明公司实力。接着带你到一个工地说这是我们的期房项目,您看这宣传册,然后你就背着宣传册上精致的图片给吸引了,脑海中对自己要买的房子充满了憧憬。这时,开发商会说,给您包租几个点,然后再给您回购,投资无风险,你一想这没问题呀,买!!!

    但你有没有考虑过,这个项目承诺的包租回报率市场能否达到,几年后是否能做到回购,做不到公司一关你找谁去?其实包租也好,回购也罢(本人不太相信,因为日本不像国内买房坐等升值)有的项目确实可以达到。因为合理的设定了自己的利润,做该做的事,赚该赚的钱,无可非议。但是这些项目都做不到给国内渠道高佣金,也做不到土豪的接待方式,羊毛出在羊身上,你们在国内看到的那些项目为什么能做到,自己想吧。

海外房产投资的那些坑你掉进去过吗

    请记住,国外你的接盘侠是本地人,所以投资的时候务必选择适合本地人的楼盘。千万别按照国内的那一套标准来,比如说户型南北通透啊,要有小区绿化呀,国外的户型是没有朝向的,重在交通环境。也很少有小区概念(高级住宅区除外),土地都是私有的,把一块块小的土地的卖主搞定才能拼一块大的土地,这是很花时间的事情。最重要的是不要拿自己自住习惯选择户型,(买自己居住房除外)多问问专业人士,什么样的房子是当地人愿意租愿意买的。
    海外地产投资需要经历三个阶段,第一个阶段是消费者买房子,第二阶段是运营管理,第三阶段是变现换手。很多行业的从业者并不关心,他们只关心如果不卖房子,就没有佣金,有的公司挂靠政府机构,忽悠消费者,说他们选择项目是安全的、稳妥的,所有项目都是亲自考察过的。多问问为什么?有没有数据做支撑,哪家公司来管理你买的房子?
已经吐糟很多了,再曝光怕有生命危险了,就不再多说了。最后简单的说一下自己的房产投资标的选择的思考流程,个人愚见仅供参考。
    首先,看宏观。看这个国家的社会稳定情况,经济发展情况,人口增长情况(但看投资标的城市的人口情况更有说服力,因为很多发达国家人口都两极分化,像大都市聚拢)。比如你觉得东南亚有潜力,但你要知道那里的政权很不稳定,法律治安就不用说了,再一带一路短时间内也改变不了他们的国情,特别是法律你真的了解吗,参考20多年前在国内买房的环境即可。如果这些你都有心理准备再去搏他的房产升值潜力是可以接受的,不要什么都不了解,道听途说觉得东南亚怎么怎么的,会像中国那样房产暴涨,最后你成了先烈!
    然后看数据,先看这个国家房产的数据。目前平均价格处于历史什么水平,租售比,国民收入房产价格比这两个关键数据一定要看,还有就是房产交易透明度,法律健不健全,对外国人有没有限制。这些英美日一般没有大问题。其他地区不太了解,但应该都有一些坑,自己要提前调查的。
    接着,你要选在这个国家的那个城市去投资,也是要自己做调查的。不要跟风,听别人说,听媒体的。说的人有没有实际买过?买过的人到底觉得好不好?先问清楚!媒体报道的就当娱乐新闻看吧,因为都是后知后觉的,特别是关于海外的事情都是有严重时间差的。举个例子,日本房产你买哪里?东京,大阪,北海道,京都,冲绳,90%人的答案跑不出这几个城市!但你知道吗,日本人口增长数,增长率,年轻人口比例第一的是福冈!福冈?那不是核泄漏的地方吗,核泄漏的地方是福岛,一个南面,一个北面。所以你看,这就是信息差!!!
    最后,再决定买什么类型的房产。办公室?公寓长租?民宿?1栋酒店等等。出租率在多少,回报率大概多少,买完以后哪个公司给我管理?这些也要搞清楚。
最后的最后,海外房产投秘籍我告诉你,那就是:
    找到一个不只是想赚你佣金而是想赢得你信任的中介公司,然后信任他,爱护他,因为你知道在一个劣币驱逐良币的时代,这些逆风前行的独行者们是需要多大勇气和抵御诱惑的决心吗?!
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