日本购房常见Q&A

一、外国人没有长期日本长期签证是否可以在日本购房?
    目前日本法律不限制外国人购房。而且也不会收取投资税等额外费用,产权也是永久, 也不会审查购房资金来源。和日本人购房完全一样。

二、在日本购房需要准备哪些资料?
    提交购买意向书前,国内的客人需要提交护照复印件,(在日本生活的客人可以提交 登陆证复印件)如顺利得到卖方的同意,1周左右会进入签约阶段。这时,国内的客 人需要准备好个人印章和公证书。(在日本生活的客人可以提交住民票)。 需要注意的是,每份公证书对应购买一套房产,如需购买多套房产则需准备多份公证 书。办理公证时,需要本人带好身份证、户口本去任意一家公证处办理,如果不在户 籍所在地,部分地区还要求出示暂住证或居住证。公证办理周期通常5个工作日,加 急3个工作日。各地公证处对所需材料、办理时间、收费标准可能略有区别。

三、购房流程
    挑选房产→确定购买(同时支付1万人民币或15万日币意向金,签约后退还)→提交购买意向书→支付10%定金和全额中介费→签约→在规定时间内支付尾款→过户→取得房产证→委托后期管理提交购买意向书到过户需要1-2个月(有可能根据付尾款周期缩短或延长)。过户后取得到房产证需要2-3周。

四、本人必须赴日签约以及办理过户吗?
    在日投资从买房到日后管理都提供一条龙服务,本人可以不用来日本。 讲解可以通过视频签约通过文件邮寄或者签署代理协议委托我们在日本替您签约,过 户由日本司法书士去法务局替您办理。因为在日本房屋在租时任何人是进不到屋内, 所以投资房的话来不来意义不大,自住的话可以选择赴日看房

五、日本购房时有哪些费用(全日本统一)
    除了房款本身以外,还有日本政府收取的税费和中介公司的中介费。税费是在日本买房时产生的一次性费用,包括:房产取得税、印纸费(印花税)、登录免许税(所有权过户)、司法书士费、消费税(司法书士费和中介费的)、火灾及地震保险(可选),这些费用约占总房款的6-8%。

六、中介费如何计算的?
    在日本买房时,大部分都需要委托中介公司。(个人间交易不受法律保护)中介公司会全程陪同买家从挑选房产到过户取得房产证。日本中介的收费标准全国统一,以房价总额为基数,采取阶梯式方式收取费用: 房价小于200万日元,中介费为总价的5% 房价200-400万日元,中介费为总价的4%+2万日元 房价大于400万日元,中介费为总价的3%+6万日元。

七、房子持有成本有哪些?
    在日本持有房产,每年交固定资产税、都市计划税。除此之外,公寓类房产有管理费 和修缮费(每月收取);一户建类房产是自己维护和修缮,则无此费用。因此,公寓 类房产每年的维护费用是房屋售价的1.5-2%,一户建类房产每年的维护费用是房屋售 价的0.6%左右。如果是出租中房产这些费用会由租赁管理公司从房租中扣除替购房者 交付。如果是自住则需要购房人自己交付。

八、卖房时需要哪些费用?
    印花税,中介费,差价(卖价-买价-购房成本-卖房成本)所得税,所得税税率是5年内卖出差价的30%,5年后卖出差价的15%

九、日本购房后后期出租管理怎么办?
    当在日本买房后,暂时不想自住,或原本就用于投资,如何对所购买的房产进行管理是重中之重。对于这个需求,可以委托给可以提供专业后期管理服务的日本公司,包括租赁管理、收取租金、招租、与租客沟通、各项缴费、财务报告、修缮等各项服务。无论买家身在哪里,均可以免去后顾之忧,放心收租。这种管理服务的费用一般是收取房租的5%,在没有租出去的情况下,是不收取任何费用的。

十、日本购房是否可以砍价?
    日本房产市场制度完善、健全,价格也非常透明,日本卖房时几乎都会有评估机构按照市场情况给出售价,不会出现虚报价格的混乱状况,因此可砍价的空间非常小。然而,对于中国买家来说,购买习惯是先大力砍价,但这在日本买房时不仅可能会造成买家信誉度降低,还有可能错失购买机会。因此,在日本买房时,在根据自身期望和实力进行选择的前提下,不要一昧砍价,可以合理谈价。

十一、日本房产租赁注意事项
    日本房产租约一般都是2年,每2年自动更新租约1次,这样无论是对租客或房东来说都很有保障的。但是,日本法律还是更加保护租客,当租约即将到期,不想续租的情况,租客可以提前1个月提出,而房东则需提前6个月提出。在租约期内,房东不能无理由赶走租客或加租。虽然在更新租约时,可以向租客加租, 但如果加租理由不充分,租客也有权拒绝交新租。 租赁时,除了租金以外,租客还需要支付给房东押金和礼金。退租时,需要将房屋归复原状,所产生的费用会从房客的押金中扣抵。在日本搬家及租房的开支不小,租客对租屋况的维护可以令人放心。另外,租客租房时需要有连带责任保证人以及加入保证会社,也就是说如果租客不按时缴纳租金时,连带责任保证人和保证会社会代替租客支付房租,保护房东权益。

十二、日本房产质量以及抗震性如何?
    日本房产无论是新房还是二手房均为精装修交房、厨卫家电齐全,报价均以使用面积计算,阳台不计算在房屋面积内并且不收取费用。 日本虽然是多地震国家,却能做到将地震伤亡降到全球较低的水平。1982年以后建成的房产均符合日本建筑法例的耐震标准,最低防震标准为7级以上。买房时也可选择加入地震、火灾保险。万一真的遇到因为地震而影响房产结构,保险公司会赔偿新建楼房,这对于投资者来说也是很合算的,但发生率极低。

十三、租金怎么给我?
    外国人不可以在日本开户,所以租金要打到你海外的账户(不分地域不论是否为购房人账户),也可以赴日游玩时到中介公司领取。租金汇款手续费由购房人承担。

十四、日本购房对日本签证申请有好处吗?
    在日本购房既不会给购房人永久居留权也不会对购房人申请日本签证有特殊帮助。如果想获得日本绿卡或入籍享受日本人福利只可以通过在日开公司拿经营管理签证实现。

十五、外国人在日投资房产可以贷款吗?
    在日没有长期居留签证的人是不可以通过日本银行贷款的。在符合一定条件情况下(如贷款额度,体检报告,纳税资产证明等)可以通过中国银行,中国交通银行在东京的分行贷款,但本人必须要亲自来到日本分行办理相关手续。

十六、是否可以实现出租和自住两用呢?
    日本都是长租,不可以赶走在租中客人用来自住。既可以出租又可以自住的其实是民宿,不属于房产租约性质。而且随着日本民宿法律出台目前1栋大楼里1间房子用来做民宿几乎是不可能的,所以要想实现出租和自住两用需要购买法律允许做民宿的1栋楼,apartment或小别墅,前期投资额度会比较大。

十七、日本房产投资时选择新房还是二手房?
投资型房产一定不要买新房,原因有2点:
    1、因为旧房比新房的房价会便宜很多,但同样的地段,新房旧房租金又差不多,那投资回报率自然旧房高。
    2、房龄在25年左右的房子几乎房价不会再折旧下跌,因此只要地段好租金有保证,卖出时会较容易且不会赔钱卖出。

十八、投资型房产什么样户型最划算?
    出租率由地段和房屋面积决定。日本的房租费用是当地人的主要生活开支之一,未婚人士钟爱租小户型,出租率高达90%以上。大都市圈的上班单身人口居多,小户型的房产需求远远大于家庭2人以上的市场。日本的小户型为1室或1室1厅(15~35平)。

十九、发生战争怎么办?
    首先这种概率非常小,其次日本法律对个人财产无条件给予保护,购买的房产都是永久产权,因此购房人权益会得到保护。

二十、日本房产投资优势
    1、泡沫破碎后久未经历大涨,奥运助推有抄底机会。 
    2、日本房产交易透明度高,法律健全对海外投资者没有限制。 
    3、租赁市场稳定,出租率和回报率高。 
    4、目前全球黑天鹅频发,日元为避险货币,资产配置保值性强。 
    5、旅游观光立国,外国助力,推动房价及租赁需求上扬。 
    6、文化背景相似,距离近,治安好,教育及医疗水平全球领先,适合居住。

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